'아파트 가격의 두 배?' 사악한 가격에도 사람들이 '아파텔'로 몰리는 이유는?

날이 갈수록 아파트값은 치솟고 있으며 이에 아파트에 대한 규제 또한 강화되고 있습니다. 많은 2030 세대와 신혼부부들은 '이러다 내 집을 못 가질 수도 있다'는 불안감에 시달리고 있는데요. 이런 불안감을 해소하기 위해 이들이 현재 주목하고 있는 것이 있습니다. 바로'아파텔'이라 불리는 '주거형 오피스텔'입니다.

 

 

1. 오피스텔 = 노년층의 노후 대비 수단?

사실 '오피스텔'이라고 하면 노년층이 노후를 대비해 사놓는 수익형 부동산이라는 인식이 많이 있습니다. 이들은 오피스텔을 사놓고 5% 정도의 연간 임대수익률을 얻을 수 있는 것이었죠. 아파트처럼 시세 차익을 많이 얻을 수는 없지만 예금 금리보다 더 높은 수준의 수익률을 낼 수 있기에 노후 투자처로 각광받아 왔습니다. 노년층에서 주로 투자하는 오피스텔은 '소형'이었는데요. 이에 많은 사람들은 '오피스텔=원룸'이라는 인식을 가지고 있기도 합니다.

 

2. 대세는 중소형 '아파텔'

그러나 현재 신혼부부들과 2030세대가 주목하는 것은 이런 소형 오피스텔이 아닙니다. 바로 아파트를 대체할 수 있는 중대형 오피스텔입니다. 최근 많이 공급되고 있는 전용 84 제곱미터 오피스텔의 경우 방 세 개에 화장실 두 개를 갖추고 있으며, 4 베이에 맞통풍 구조, 안방 드레스룸은 물론 팬트리까지 구비되어 있는 경우가 많이 있으며, 이는 24평 아파트와 거의 흡사한 구조입니다. 이에 많은 사람들은 실거주를 하기 위해, 그리고 투자를 위해 전략적으로 아파텔 청약에 뛰어들고 있습니다.

 

3. '아파텔'이 '아파트'보다 더 비싸다?

사람들에게 '아파트 살래? 아파텔 살래?'라고 물어보면 10이면 10 모두 아파트를 사고 싶다는 답변을 내놓을 것 같습니다. 아무리 아파텔이라 해도 아파트의 대체재로서 인기를 끌고 있는 것인데요. 그럼에도 아파텔의 가격이 아파트를 앞서고 있어 큰 화제가 되고 있습니다. 올해 같은 단지에서 분양하는 아파트와 오피스텔의 가격이 역전되는 사례가 발견된 것이죠.

몇 달 전 분양한 동탄2신도시 '동탄역 디에트르 퍼스티지'는 오피스텔 분양가가 전용면적 84 제곱미터 기준 오피스텔 가격이 아파트보다 높았습니다. 오피스텔의 경우 9억 1,660만 원으로 아파트의 두 배 수준에 달했습니다. 성남의 '판교밸리자이' 역시 전용 84 제곱미터 기준 오피스텔은 9억 3,500만 원에서 10억 7,300만 원이었으며 아파트는 7억 7,000만 원에서 8억 5,600만 원이었죠.

이런 가격 역전 현상이 나온 것은 바로 '분양가 상한제' 때문인데요. 아파트는 분양가 상한제를 적용받지만 비주택인 오피스텔은 이 제도를 적용받지 않아 시세대로 분양가를 정할 수 있기 때문입니다. 

 

4. 무조건 '랜덤'으로 청약 당첨 결정

그렇다면 아파트와 아파텔, 어떤 차이점이 있기에 많은 사람들이 아파텔로 눈길을 돌리는 것일까요? 먼저 아파텔에 청약을 넣기 위해서는 '만 19세 이상'이라는 조건 이외에 별 다른 자격이 필요 없습니다. 아파트 청약에는 필수적이라 볼 수 있는 청약 통장이 없어도 되고(청약 통장을 사용하지 않아도 되고), 거주지에 대한 제한도 없죠. 또한 주택 소유 여부에 관계없이 청약을 넣을 수 있으며, 가점도 보지 않습니다. 오직 가점이 아닌 '무작위' 방식으로 당첨자를 결정하는 것입니다. 

 

5. '아파텔' 살다 청약 노릴 거라는 신혼부부

오피스텔을 취득한 후 아파트 청약을 해도 '무주택자'로 간주되기에 전략적으로 아파텔을 취득하는 경우도 있습니다. 신혼부부의 경우 아파텔에 살다 무주택 기간을 늘려 아파트 청약에 도전한다는 것이죠. 이 경우 내 집에 편안하게 살 수 있으면서도 동시에 무주택 자격을 유지할 수 있다는 것이 장점입니다. 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)도 분양가의 최대 70%인데요. 이에 상대적으로 진입장벽이 낮다는 것도 큰 이점 중의 하나입니다.

 

6. '아파텔' 산 후에 '아파트' 사면 취득세 8% 내야 한다고?

그러나 무턱대고 오피스텔을 취득한다면 세금적인 면에서 불이익을 받을 수도 있기에 유의해야 합니다. 특히 취득세의 경우 유의해야 하는데요. 주택을 가지고 있는 사람이 오피스텔을 매수할 때는 취득세가 중과되지 않지만 2020년 8월 12일 이후 매수한 오피스텔을 보유하고 있는 사람이 주택을 매수할 때는 취득세가 중과되는 것이죠. 즉, 수도권 등 조정대상지역에서 주거용 오피스텔 한 채를 사놓으면 향후 아파트를 살 때 취득세가 8% 부과됩니다. 주거용 오피스텔을 두 채 이상 산다면 취득세율은 12%로 올라가겠죠. 그러나 기존에 주택이 100채가 있어도 이후에 오피스텔을 매수하면 무조건 4.6%의 취득세만 내면 됩니다.

 

7. 종부세, 양도세는 어떻게 되는 걸까?

과연 아파텔에 대한 보유세, 즉 재산세와 종합부동산세는 어떻게 매겨질까요? 먼저 재산세의 경우 공부상 용도를 기준으로 부과됩니다. 보통 오피스텔은 준공 후 공부상 '업무 시설'로 용도가 기재되어 있는데요. 이 경우 상가분의 재산세가 부과되게 되죠. 상가분의 재산세가 부과되면 자연스럽게 종부세는 나오지 않게 됩니다.

그러나 오피스텔에도 주택분의 재산세가 부과되는 경우가 있습니다. 바로 해당 오피스텔을 임대주택으로 등록하거나, 절세 등의 효과를 위해 상가를 주택으로 용도 변경하는 경우이죠. 전자의 경우 임대주택 혜택으로 인해 종부세 과세는 되지 않으며, 후자의 경우 종부세가 나올 수 있습니다.

양도세의 경우 실질과세 원칙에 따라 실제 거주하는 곳은 주택으로 간주합니다. 공부상 용도와 상관없이 실제 용도가 중요한 것이죠. 만약 오피스텔만 한 채 가지고 있을 경우 양도세 비과세를 받을 수 있지만 만약 오피스텔과 다른 주택이 있는 경우 다주택자 양도세 중과에 해당되기에 유의해야 합니다.

유행이라는 이유로, 경쟁률이 높다는 이유로 무턱대고 아파텔을 선택할 사람은 없을 것 같은데요. 그럼에도 세금과 관련된 사항, 주택 인정 사항 등을 자세히 잘 살펴본 후 아파텔 청약시장에 뛰어드는 것이 좋을 것 같네요. 

 

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