‘역세권, 한강뷰’보다 더 뜬다는 OOO 아파트의 정체는?

가격이 지속적으로 오르고 비싼 아파트들은 몇 가지 특징이 있습니다. 상업 시설이 잘 발달되어 있고, 지하철역이 가까우며, 학군이 좋고, 단지 내에 초등학교가 들어서 있고, 세대수가 많거나, 뷰가 잘 나오는 아파트 등이죠. 그렇다면 과연 이런 여러 가지 특징 중 요즘 아파트 구매자들이 가장 선호하는 것은 무엇일까요? 물론 구매자의 상황에 따라 질문에 대한 답이 다르겠지만 아파트 가격을 보면 이를 잘 알 수 있습니다.

바로 ‘초품아’입니다. 과연 초품아란 무엇인지, 실제로 초품아가 역세권 한강뷰보다 더 우위에 있는 것인지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 초품아란?

과연 ‘초품아’란 무엇일까요? 아파트나 부동산에 관심이 있는 사람이라면 누구나 아는 단어일 것 같은데요. 바로 ‘초등학교를 품은 아파트’라는 뜻입니다. 단순히 초등학교와 가깝다고 해서 초품아는 아닙니다. 아파트 단지 내에 초등학교가 위치하고 있어 횡단보도나 신호등을 건너지 않고 바로 초등학교로 등교할 수 있는 아파트를 일컫는 말이죠. 예를 들어 인천의 한 아파트는 초등학교까지 1분 정도만 걸어가면 되지만 차선이 그어지지 않은 소폭의 길이 하나 있어 초품아로 인정받지 못하고 있습니다. 또한 아파트 단지 내에 초등학교가 있지만 너무나 대단지 이기에 초등학교와 멀리 있는 동도 있는데요. 이 경우 아파트 단지 내 이동하는 차량에 의한 사고 위험성이 높아져 초품아라 부르기 힘든 경우도 있습니다.

 

2. 부동산 시장의 큰 손 된 30~40대

당연히 초품아는 초등학생 자녀를 둔 부모님들이 선호하는 아파트입니다. 그러나 반대로 말하면 초품아의 수요는 초등학생 자녀를 둔 부모님들로 한정되어 있다는 뜻으로도 받아들일 수 있습니다. 이렇게 수요가 한정되어 있음에도 불구하고 초품아의 인기는 날로 더해지고 있는데요. 과연 그 이유는 무엇일까요? 바로 초등학교 자녀가 있는 나이인 30대에서 40대가 전국 아파트 매입량의 거의 절반을 차지하기 때문입니다. 한국감정원 연령별 주택 매매량 통계를 보면 2019년 1월부터 200년 8월까지 20개월간 서울의 아파트 거래 중 30~40대의 매수 비율은 60.8%였는데요. 이들은 부동산 시장의 큰손이 되었고, 자연스레 초품아의 인기도 올라간 것이죠.

 

3. 어린이 교통사고 최다 사망 ‘초등학교 저학년’

그렇다면 초품아의 장점에는 어떤 것들이 있을까요? 가장 먼저 떠오르는 것은 아마도 자녀의 안전한 통학을 보장할 수 있다는 것입니다. 실제로 도로교통공단이 발표한 교통사고 자료에 따르면 지난 5년간 어린이 교통사고가 총 5만 6,000건 정도 발생했고 276명의 어린이가 교통사고로 인해 사망했다고 하는데요. 이중 57.9%는 보행 중에 사고가 난 것으로 나타났습니다. 연령별 어린이 보행 사망자를 보면 초등학교 저학년이 가장 많은 비중을 차지했고, 이어 미취학 아동, 유치원생, 초등학교 고학년 순이었습니다. 비교적 어릴수록 사고로 사망할 위험이 더 큰 것입니다.그러나 자녀들이 매일 다녀야 하는 등하굣길에 건널목이 없다면 자녀가 교통사고를 당할 확률 또한 확 줄어들겠죠.

 

4. 혐오시설 들어올 수 없는 초품아

이뿐만이 아닙니다. 초품아 입지는 쾌적한 주거환경을 조성하는데도 도움을 주고 있습니다. 실제로 초등학교 학교 출입문으로부터 직선거리로 50미터까지는 ‘절대보호구역’ 그리고 학교경계로부터 직선거리로 200미터까지는 ‘상대 보호구역’으로 지정되는데요. 이렇게 설정된 교육환경보호구역에는 대기오염물질 배출 시설, 분뇨, 폐기물, 악취 배출 시설, 감염병 격리소, 단란주점 및 유흥주점, 화장시설 및 봉안시설 당구장 및 무도장 등이 들어올 수 없습니다. 이로 인해 자연스럽게 주거에도 친화적인 환경이 조성되는 것이죠.

또한 초품아는 1,000세대 이상의 대단지 아파트인 경우가 대부분입니다. 1,000세대가 넘어가면 아파트 부지 내에 초등학교를 의무적으로 설립해야 하기 때문입니다. 대단지 아파트는 보통 관리비가 낮고, 거래가 쉬워 환금성이 높으며, 상권이 발달해있는 경우가 많고, 교통이 편리하기에 많은 사람들이 선호하고 있죠.

 

4. 초품아가 O억 더 비싸다?

그렇다면 초품아는 다른 특징들보다 실제로 시세에 더 많은 영향을 줄까요? 동일 아파트 단지 내에 있는 각 동의 가격을 보면 이를 잘 알 수 있을 것 같습니다. 서울시 송파구에 있는 잠실 리센츠는 5,563세대, 그리고 총 65동이 있는 대단지 아파트인데요. 이 아파트 내에는 동에 따라 한강뷰가 나오는 동, 역세권 동, 그리고 초품아 동이 모두 있습니다. 그렇다면 동의 특징에 따라 가격은 어떻게 다를까요? 아래 나열하는 가격의 기준은 공시지가이며, 33평평, 해당 동의 꼭대기층 바로 밑에 있는 차하층을 기준으로 한 것입니다.

먼저 한강뷰가 보이는 210동입니다. 2021년 1월 1일을 기준으로 16억 6,400만 원이라는 공시지가가 나왔습니다. 다음은 역세권 동인 225동인데요. 이는 16억 8,200만 원입니다. 마지막으로 초등학교를 품은 동은 무려 17억 3,200만 원이라는 공시지가가 나왔습니다. 즉 초품동과 한강뷰의 공시지가 차이는 6,800만 원, 초품동과 역세권의 공시지가 차이는 5,000만 원 정도입니다. 사실 2015년만 해도 한강뷰(7억 2,500만 원)와 초품동(7억 2,900만 원)의 공시지가 차이는 약 400만 원에 불과했는데요. 7년 만에 차이가 이만큼이나 벌어진 것이죠.

사실 같은 아파트 단지 내에서 공시가격은 큰 차이를 보이기 어려운데요. 이 정도의 공시지가 차이는 매우 큰 의미를 지니고 있습니다. 그리고 이 결과는 시세에도 반영되는데요. 크게는 2~3억 정도도 차이 나는 것으로 알려져 있습니다.

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