'스세권 대박은 옛말?' 요즘 건물주들이 스타벅스 입점을 망설이는 진짜 이유는?

‘스세권’이라는 말을 아시나요? 스세권은 지하철역과 가까운 ‘역세권’에서 파생한 신조어로 도보로 스타벅스를 이용할 수 있는 위치를 뜻합니다. 스타벅스는 ‘다 죽어가는 상권도 살린다’는 말이 나올 만큼 엄청난 위력을 지니고 있는데요. 그만큼 한국인들의 스타벅스 사랑은 상상할 수 없을 정도입니다. 스타벅스 DT점에는 차들이 줄지어 서 있고, 감사의 표시로는 스타벅스 기프티콘을 선물하는 사람들. 이에 많은 사람들은 ‘스타벅스는 돈 얼마나 벌까’라는 궁금증을 가지기도 하죠.

 

 

스타벅스는 건물의 가치도 올립니다. 이에 많은 건물주 연예인들도 자신의 건물에 스타벅스를 유치했는데요. 지난 2013년 건물을 매입한 전지현은 건물 매입과 동시에 스타벅스를 입점시켰고, 싸이 또한 지난 2018년 이태원의 한 빌딩에 스타벅스 리저브 매장을 입점시켰습니다. 개그맨 박명수의 아내 한수민은 남다른 부동산 안목을 가지고 있는 것으로도 유명한데요. 2011년 성신여대 인근 빌딩을 매입한 후 이듬해 스타벅스가 전체 건물을 빌리게 되며 건물 가치가 급등하고 이것을 매각해 시세차익을 거둔 후 방배동에 위치한 주차장을 88억에 매입했습니다. 그리고 여기에도 1층에 스타벅스를 입점시켜 벌써 두 배에 가까운 차익을 보여주고 있습니다. 하정우는 무려 스타벅스 입점 건물을 세 채나 보유한 적이 있으며 이 중 한 건물을 46억 원의 시세차익으로 매각했습니다.

 

그렇다면 개인이 스타벅스 가맹점을 내면 돈을 많이 벌겠다고 생각할 수도 있습니다. 그러나 이는 불가능한 시나리오입니다. 타 커피전문점들이 가맹점 형태로 매장을 늘리고 있는 반면 스타벅스는 100% 직영점으로 운영되는데요. 이에 건물주들은 자신의 건물에 스타벅스를 유치하기 위해 최선의 노력을 다하고 있습니다. 건물에 스타벅스가 들어오게 되면 안정적인 임차료가 보장되어 있기 때문이죠.

 

건물주는 스타벅스에게 두 가지 방식으로 월세를 받을 수 있습니다. 바로 고정 월세 방식과 수수료 방식입니다. 고정 월세 방식은 말 그대로 일정한 금액을 매달 월세로 지급하는 것이고, 수수료 방식은 매출의 일정 비율을 월세로 지급하는 것입니다. 예를 들어 매달 1억원의 매출이 발생할 시 수수료율이 10%라면 1,000만 원의 월세를 내는 것이죠. 최근에는 대부분 스타벅스와 건물주가 수수료 방식으로 입점 계약을 맺는다고 하네요. 그렇다면 과연 스타벅스를 임차인으로 두는 것은 사람들이 생각하는 것처럼 ‘마법’과 같은 일일까요? 따박따박 들어오는 월세는 물론, 빌딩의 가치까지 높여주는 것일까요? 물론 예전에는 그렇게 인식되었지만 지금은 항상 그런 것만은 아니라는 의견이 우세하고 있습니다. 과연 어떤 이유일까요?

 

먼저 스타벅스 매장이 너무 많아져 희소성이 사라진다는 것이 첫 번째 이유입니다. 공정거래위원회는 커피전문점이 가맹점이 낼 경우 출점 거리 제한을 적용하고 있는데요. 스타벅스의 경우 전 매장을 직영으로 운영하기 위해 이 규제를 적용받지 않고 있습니다. 실제로 스타벅스는 매우 공격적으로 출점하는 것으로 유명한데요. 1999년 서울 이대점을 한국 1호 매장으로 연 이후 2008년에는 270여 개, 그리고 2016년에는 1,000개의 매장을 돌파했습니다. 2017년에는 1,140개, 2018년에는 1,262개로 늘었으며, 2019년에는 1,378개로 증가했죠.

물론 지방 대도시 상권, 관광지에도 스타벅스가 들어가고 있지만, 유동인구가 많은 지역은 몇 발자국 걷지 않아도 스타벅스 매장이 줄지어 있는 것을 볼 수 있는데요. 이런 경우 각 매장의 매출은 감소할 수 밖에 없습니다. 이에 건물주의 임대 수익은 줄어들 수 있죠. 그러나 스타벅스의 입장에서는 이런 근거리 출점이 전혀 손해가 되는 상황이 아니기에 건물주의 입장은 고려하지 않습니다.

 

임대 수수료율도 점점 낮아지고 있습니다. 스타벅스가 한국에 들어오던 당시 스타벅스에 대한 브랜드 인지도가 많이 없었기에 수수료율은 10% 후반대로 매우 높은 편이었는데요. 이후 스타벅스가 승승장구하며 많은 건물주들은 스타벅스를 유치하기 위해 안간힘을 쓰고 있습니다. 그리고 모든 것은 수요와 공급의 법칙에 의해 결정되는 법이기에 스타벅스 수수료율은 15%, 12%, 10%, 8%로 점점 낮아졌으며 현재 스타벅스의 임대 수수료율은 6% 수준이라고 하네요. 이에 현재 스타벅스 매장을 임차인으로 들일 경우 임대 수익이 줄어들고 있는 추세입니다.

 

임대 재계약 시점이 다가오면 스타벅스 측은 더욱 ‘갑’이 됩니다. 근거리 출점으로 인해 매장의 매출이 줄어들면 이를 근거로 수수료율을 낮추자고 제안을 할 수도 있죠. 또한 재계약 협상 과정에서 폐점을 하더라도 근처에 다른 매장이 많으니 괜찮다는 식의 배짱 협상을 진행하기도 합니다. 실제로 스타벅스 측에서는 임대차 계약 당시 ‘재계약 시 무조건 월세 인하’라는 조건을 달기도 하는데요. 건물주의 입장에서는 우량 임차인을 놓치고 싶지 않은 마음에 재계약을 진행하곤 하죠. 즉 월세 수입만 생각한다면 스타벅스는 그리 좋은 임차인은 아니지만 스타벅스로 인해 상권의 신뢰도가 높아져 건물의 가치가 상승할 수 있기에 불리한 재계약을 받아들이는 경우가 있습니다.

한국 사람들에게 큰 사랑을 받고있는 스타벅스. 과연 스타벅스 건물 불패 신화는 언제까지 이어질까요? 건물에 스타벅스가 입점한다면 마냥 환영할 수 있을까요? 여러분의 생각은 어떠신가요?

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