‘빌딩 폭락, 이제 시작?’ 연예인들이 앞다퉈 빌딩에서 발 빼는 이유는?

고수익자인 유명 연예인들이 돈을 많이 벌면 꼭 마련하는 자산이 있습니다. 바로 ‘빌딩’이죠. 이들은 ‘건물주 연예인’으로 불리며 많은 사람들의 부러움의 대상이 되기도 하죠. 그러나 얼마 전부터 이 건물주 연예인들이 빌딩을 팔고 있다는 소식이 들려오고 있습니다. 얼마 전 배우 김태희는 2014년 6월 매입한 강남역 부근 빌딩을 2021년 3월 203억 원에 팔았습니다. 김태희는 7년 만에 시세차익 127억을 남겼죠. 또한 같은 달 배우 하정우도 3년 전 73억 3천만 원에 매입한 강서구 화곡동 스타벅스 건물을 119억에 매각했는데요. 이에 45억 7천만 원의 시세차익을 올렸습니다.

이뿐만이 아닙니다. 배우 손지창 오연수 부부는 2006년부터 보유하고 있던 강남구 청담동 빌딩을 지난 2월 152억에 팔았는데요. 해당 빌딩을 매각하며 이들 부부가 얻은 차익은 111억원에 달하는 거으로 확인됐습니다. 배우 한효주 또한 2017년 5월 용산구 한남동에 위치한 빌딩을 55억 5천만 원에 매입했으나 3년이 지난 2020년 11월 해당 건물을 80억에 매각하며 약 24억 5천만 원의 시세차익을 올릴 수 있었죠. 배우 이종석도 2018년 매입한 건물을 지난 1월 35억 9천만 원에 매각했다는 소식을 전하며 유명 연예인들의 빌딩 매각 소식이 앞다퉈 들리고 있습니다.

 

연예인들은 많은 자산으로 인해 자산관리사들의 컨설팅을 받는 경우가 적지 않은데요. 단기간 내 연예인들이 빌딩을 매각하며 빌딩 시장에 뭔가 큰 변화가 오는 것이 아닌가 하는 예측이 나오고 있습니다. 특히 빌딩 투자가 고점에 이른 것이 아니냐는 글들이 잇따라 나오고 있죠. 실제로 빌딩 시장은 아파트 위주의 규제로 최근 몇 년 간 호황을 누렸던 분야인데요. 특히 매매가 15억원 이상의 아파트는 대출이 불가능해 현금으로만 매입해야 하지만, 빌딩은 대출이 가능했기에 자금 여력이 있는 많은 부동산 투자자들에게 사랑받아 왔죠. 그러나 여러 가지 이유로 빌딩 가격 하락을 점치고 있는 많은 전문가들도 나오고 있는데요. 과연 연예인들의 빌딩 매각은 어떤 시선으로 바라봐야 하는 걸까요?

 

먼저 이들의 빌딩 매각에 코로나19가 영향을 줬을 수 있습니다. 지난 해부터 코로나19가 지속되며 빌딩의 임대수익률은 쪼그라든 것입니다. 특히 코로나19로 인해 어려움을 겪는 자영업자들을 위해 많은 연예인들이 ‘착한 임대인 운동’을 하고 있는데요. 김태희의 경우 매각한 건물 임차인들에게 임대료를 50% 인하했으며, 김태희의 남편 비 또한 임차인에게 임대료를 50% 인하한다는 내용의 공문을 전달했습니다. 스포츠 스타 출신 방송인 서장훈 또한 요식업 임차인들에게 2개월 동안 임대료 10%를 감면해주기로 했죠. 방송인 홍석천도 임대료 인하를 실천하고 있는 것으로 드러났습니다. 이뿐만이 아닙니다. 많은 자영업자들의 폐업으로 인해 공실이 늘어나며 임대료를 받지 못하는 경우도 있기에 빌딩 임대수익률이 예전 같지 않다는 평가가 나오고 있습니다.

그러나 임대수익률만 보고 건물에 접근하는 것은 근시안적인 생각이라는 의견도 있습니다. 투자자들이 전세가율 70%인 아파트에 30%의 자금을 넣고 갭투자를 하듯 70%의 대출이 나오는 빌딩에 30%의 자금을 들여 투자한 후 임대수익보다는 가격 상승에 대한 매각 차익을 목표로 투자해야 한다는 의견도 있습니다. 물론 아파트와 달리 건물 투자에는 이자가 나가지만 임대료를 받아 충당하면 사실상 같은 개념이라는 것이죠. 즉, 땅의 가치에 투자하라는 뜻입니다.

 

현재 미국이 조기 금리 인상에 나설 것이라는 전망도 나오고 있습니다. 금리가 인상되면 높은 공실률로 어려움을 겪고 있는 건물주의 부담이 높아질 수 밖에 없는데요. 이에 본격적으로 금리가 인상되기 전 미리 건물을 매각한 것이라는 의견도 나오고 있습니다. 또한 경기 회복에 대한 기대감이 높아짐에 따라, 미국에서 양적 완화 정책의 규모를 점점 줄어든 자산 매입 축소(테이퍼링)가 예상되고 있기도 한데요. 이에 빌딩의 거래량이 단번에 감소하며 ‘빌딩 푸어’가 속출할 수 있다는 예측도 나오고 있습니다.

그러나 이 의견에 동의하지 않는 전문가들도 있습니다. 현재 대출 금리가 조금 오르긴 했지만 2% 후반대이고, 만약 대출 금리가 많이 올라온다고 해도 3% 중반대일 것이라는 예측이죠. 참고로 2011년과 2012년 대출 금리는 3% 중후반이었는데요. 이때도 빌딩의 가격은 떨어지지 않고 오히려 상승했기에 금리의 인상은 빌딩 가격에 큰 영향을 주지 않을 것이라는 분석도 나오고 있습니다.

 

비주택에 대한 대출 규제가 건물을 매각하는 주된 이유가 되었다는 분석도 있습니다. 연예인들이 건물을 매각한 이후인 5월 17일 토지, 오피스텔 등 비주택담보대출의 담보인정비율(LTV)은 70%로 제한되었습니다. 원래는 80%였지만 70%로 10% 포인트 하락한 것이죠. 사실 지금까지는 대출을 끼고 빌딩을 사는 투자자들이 많았지만 대출이 막히면 매수자의 자금 부담이 늘어 거래가 지금보다 줄어들 수밖에 없기에 이 규제가 시행되기 전 재빠르게 빌딩을 팔았다는 예측입니다.

문제는 7월에 대출 규제가 한 차례 더 예고된 상태라는 것입니다. 오는 7월부터는 토지거래허가구역 내 LTV가 40%로 더 축소될 예정인데요. 이 경우 대출금액이 확 줄어 빌딩 시장이 더 큰 타격을 받을 수 있습니다. 현재 서울 강남구 삼성, 청담, 대치동을 비롯해 송파구 잠실동이 토지거래허가구역으로 묶여있는 상태입니다. 2023년 7월부터는 비주택 담보대출 DSR규제도 실시되는데요. 이는 모두 빌딩 투자에는 악재인 셈입니다.

그러나 대출 규제가 빌딩 가격에 영향을 미치지 않는다는 의견도 있습니다. 현재 LTV 규제를 보면 고작 10% 내려간 것 뿐이고, DSR, 규제도 한참 뒤의 일이기 때문입니다. 또한 만약 내년에 정권이 바뀐다면 이 대출 규제도 바뀔 수 있죠. 만약 2023년 DSR 규제를 실시한다고 해도 빌딩 가격은 떨어지지 않을 것으로 예측하는 전문가도 있는데요. 이 근거는 바로 인플레이션이었습니다. 인플레이션이 앞으로는 더욱 가속화될 것으로 예측되며 이는 곧 자산 가치 상승으로 이어진다는 주장입니다. 이에 빌딩은 가만히 가지고 있다가 규제가 풀리면 다시 가파르게 가격이 상승하고, 지금까지 늘 그래 왔기에 이는 연예인들이 빌딩을 매각하는 이유가 아닐 것이라는 분석입니다.

 

 

그렇다면 연예인들은 왜 빌딩을 매각하는 것일까요? 일부에서는 연예인들이 빌딩에 대한 양도소득세 장기보유 특별공제의 혜택을 효율적으로 받기 위해 빌딩을 매각한 것이라는 의견을 내놓고 있습니다. 빌딩을 3년 이상만 보유하면 양도소득세에서 장기보유특별공제를 받을 수 있는데요. 3년 이상 보유할 때 최소 6%, 10년 이상은 20%, 15년 이상 보유할 때 최대 30%까지 공제가 가능한 것이죠. 이에 손지창 오연수 부부는 빌딩이 15년이 되어 더 이상 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 없기에 매각하는 것이고, 하정우는 3년이 채워져 매각하는 것으로 보고 있습니다.

일반인들보다 한 발 앞선 투자로 항상 주목받고 있는 연예인 투자. 이들이 빌딩을 판 속내는 사실상 알 수 없습니다. 물론 개인마다 빌딩을 매각한 이유가 다 다를 수도 있겠죠. 그러나 시간이 지나 보면 이들의 판단에 대한 평가가 나올 것 같은데요. 과연 시세차익을 챙기고 빌딩에서 한발 뺀 이들의 선택은 어떤 평가를 받게 될까요?

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