‘빚의 마법’ 220억짜리 빌딩 3억 주고 산 서장훈, 그 이유는?

‘빚’이라고 하면 어떤 생각이 드시나요? 아마 부정적인 이미지가 먼저 떠오르지 않을까 싶습니다. 나를 짓누르고 있는 것, 계속해서 갚아서 ‘0원’을 만들어야 하는 것이라는 생각을 할 것 같습니다. 그러나 사실 부자들은 이 ‘빚’을 잘 활용해 재산을 증식하는 수단으로 사용하고 있습니다. 부자뿐만이 아닙니다. 우리 주위에서도 빚의 중요성을 모르고 있다 ‘내 집 마련’의 기회를 놓친 사람들의 이야기가 많이 들리는데요. 빚을 많이 지지 않고 집을 사기 위해 열심히 일하고 돈을 모았는데 막상 집을 사려고 보니 집의 가격은 훌쩍 뛰어 있어 집을 사지 못했다는 사례는 너무나도 많이 들리고 있죠.

오늘 돈공부에서는 이 ‘빚’에 관한 이야기를 나눠볼까 합니다. 과연 부자들은 어떻게 빚을 활용하고 있는지, 그리고 빚에 대해 우리는 어떤 마음가짐을 가지는 것이 좋을지 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

먼저 빚을 내는 목적에 대해 생각해보아야 합니다. 여러분은 왜 빚을 내시나요? 이 질문에 대해 가장 나쁜 답은 ‘소비를 위해서’라는 것입니다. 물론 지금 당장 먹고 살 돈이 없다면 빚을 내서 당장 입에 풀칠을 해야겠지만 가장 좋은 방법은 빚을 내지 않고 투잡 등으로 소득을 늘리고 소비를 줄이는 것이죠.

부자들은 빚을 내는 목적이 다릅니다. 바로 미래가치를 위해 빚을 내는 것이죠. 그리고 이를 ‘레버리지 효과’라고 부릅니다. 레버리지란 ‘지렛대’라는 뜻을 지니고 있는데요. 작은 힘으로 무거운 것을 들어 올릴 수 있다는 의미를 담고 있습니다. 레버리지 효과를 쉽게 설명하면 빌린 돈으로 투자를 해 이익을 발생시키는 것이라고도 볼 수 있습니다.

이를 잘 보여주는 것이 바로 부동산 대출입니다. 건물주 방송인으로 유명한 서장훈씨는 서초동에 위치하고 있는 ‘다보빌딩’을 매입했는데요. 다보빌딩은 당시 28억 원의 시세였으며, 이를 매입할 당시 은행에서 20억의 대출을 받고, 보증금 5억을 회수받았다고 합니다. 이에 서장훈씨는 건물 비용으로는 단돈 3억을 들였으며 소유권 이전 비용 2억을 더해 총 5억을 투자해 28억짜리 건물주가 되었습니다. 현재 이 건물의 시세는 220억 정도이며 한 달 임대 수익은 3천만 원 정도이죠. 만약 서장훈씨가 이때 대출이 두려워했다면 이런 시세 차익은 얻을 수 없었겠죠. 물론 레버리지 효과가 부동산 투자에만 적용되는 것은 아닙니다. 주식 투자, 사업 등에도 이 레버리지 효과를 누릴 수 있습니다.

 

2. 좋은 빚과 나쁜 빚

물론 미래 가치가 있다고 해서 무조건 빚을 내서는 안됩니다. 만약 서장훈씨가 이 빌딩을 매입하기 위해 사채를 썼다고 하면 이야기가 달라지게 되죠. 이 세상에는 ‘좋은 빚’과 ‘나쁜 빚’이 있는데요. 이를 잘 알고 활용해야 합니다. 좋은 빚에는 세 가지 조건이 있습니다. 첫 번째 조건은 만기가 길다는 것입니다. 만기가 짧은 빚의 가장 대표적인 것은 ‘주식 미수거래’입니다. 주식 미수거래란 예치해놓은 현금과 주식을 담보로 최대 2.5배까지 주식을 외상으로 살 수 있는 제도를 말하는데요. 미수거래 시에는 D+2일까지 미수금을 넣어야 하고, 그렇지 않으면 반대매매를 당하게 됩니다. 반대매매는 증권사에서 투자자의 주식을 강제로 팔아서 빚을 갚게끔 하는 것인데요. 이때 그냥 파는 것이 아니라 대출금 상환에 필요한 수량만큼 하한가로 계산해서 팔아버리기에 자신의 의지와는 상관없이 빚이 청산되며 손해를 그대로 떠안아야 한다는 단점이 있습니다.

두 번째 좋은 빚의 조건은 이자가 싼 것입니다. 만약 비싼 이자를 내고 돈을 빌리면 이 이자보다는 더 많은 수익률을 내야 한다는 강박관념에 시달리게 마련이죠. 이런 마음은 무리하고 성급한 투자로 이어지고, 이에 투자는 실패할 확률이 높습니다. 좋은 빚의 세 번째 조건은 나의 소득으로 감당할 수 있는 빚입니다. 주택담보대출은 만기가 길고 이자가 저렴해 좋은 빚으로 분류되곤 하는데요. 이 대출의 이자가 소득의 30% 이상이 넘는다면 부담스러운 나쁜 빚이 될 수 있죠.

 

물론 서장훈씨의 서초동 빌딩이 28억에서 18억이 될 수도 있습니다. 확실히 수익이 나는 것이 아니면 빚을 내지 말라는 의견도 있죠. 예를 들어 빚을 내서 부동산 투자를 했는데 부동산이 폭락하고 금리가 오르는 경우 투자자는 큰 손실을 입게 됩니다. 요즘 ‘영끌’을 해서 아파트를 매매한 많은 30대들을 이런 논리로 걱정하는 의견도 많이 있습니다. 또한 점차 금리가 인상된다는 소식도 있기에 함부로 빚을 내서는 안 된다는 의견도 있죠.

그러나 이 세상에는 공짜가 없습니다. 반드시 자신이 스스로 공부하고 여러 방식으로 직접적이든 간접적이든 투자 경험을 쌓아야 합니다. 그리고 미래 가치에 대한 판단을 스스로 하고 좋은 빚에 대한 기준도 스스로 세워야 합니다. ‘수익이 난다’고 확신할 수 있는 투자는 이 세상 어느 곳에도 없습니다. 일정 부분의 리스크를 감수해야만 수익을 올릴 수 있고, 이 리스크의 규모와 범위 또한 개인이 판단해야 할 문제입니다. 한 가지 확실한 것은 ‘빚은 무조건 좋지 않은 것’이라는 인식을 지니고 있다면 자산 증식을 위한 기회 조차 줄어든다는 것인데요. 현명한 판단으로 성공에 한 발짝 다가서는 투자자가 되시길 바랍니다.

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