'집값 내리고, 금리 더 오르면 어떡하죠?' 답답한 30대 영끌을 위한 전문가의 답변

현재 부동산 시장은 많이 혼란스럽습니다. 2.4 공급대책과 집값 급등 피로감, 보유세 부담 등으로 인해 서울 아파트값 상승률이 둔화되고, 매수 심리도 뚜렷한 진정세를 보이고 있죠. 전세 시장 역시 안정세를 찾아가는 모습입니다. 과연 앞으로 주택 시장은 어떤 방향으로 흘러가게 될까요? 이에 대한 미래에셋증권의 이광수 수석연구위원의 의견을 들어보도록 하겠습니다.

먼저 현재의 부동산 시장 상황은 어떤 모습일까요? 최근 서울을 중심으로 부동산의 가격 상승률은 둔화되고 있는 것을 볼 수 있습니다. 즉, 상승은 하고 있지만 상승률은 둔화되었다는 뜻이죠. 그러나 실거래가로 직접 파악을 해보면 직전 거래가보다 떨어진 비율이 40% 정도이며, 고점 대비해서 실거래가가 떨어진 비율은 50% 정도라고 하는데요. 이에 상승세가 둔화되고 있는 것은 자명한 사실이며 이런 상황이 이어진다면 하락까지도 예상할 수 있습니다.

또 한 가지 주목해야 하는 점은 거래량이 급감하고 있다는 것입니다. 지난 3월 서울 아파트 거래량은 2055건으로 하루 평균 약 66.3건인데요. 올해 1월(185.6건)은 물론 2월(137.6건)의 절반에도 못 미치는 수준이죠. 거래량이 급감한다는 것은 수요가 감소한다는 의미입니다. 30대의 매수새가 최근 들어 주춤하며 서울 전체 거래량도 감소하고 있는 것으로 보입니다.

이전에는 ‘현금줍줍’이라는 말이 나올 정도로 현금 보유자가 아파트를 사는 비율이 높았습니다. 지금은 현금이 많은 사람들도 아파트를 살 이유가 줄고 있기에 이들도 아파트를 사지 않고 있죠. 이후 지난해에는 ‘영끌 매수’라는 말이 유행했습니다. 영끌은 가진 돈과 대출을 모조리 끌어모아 아파트를 구매한 것을 말하는데요. 실제로 지난해 30대들은 무려 100조에 가까운 돈을 빌려 아파트를 매수했습니다. 이는 한국 역사상 유래가 없을 정도의 규모이기도 합니다. 그러나 매수세가 꺾이고 부동산 시작의 하락이 오고, 금리가 올라간다면 이 30대 영끌은 문제가 될 것 같기도 합니다.

집이 없는 사람들이 무리하게 대출을 받아 집을 구매하는 현상이 많아지는 것은 역사상 집값이 변동되기 직전에 일어났던 일이라고 하는데요. 이는 변곡점에 임박했다는 신호이기도 합니다. 이는 주식시장과도 유사한 측면이 있습니다. 주식장이 너무 좋을 때는 초보 투자자들이 주식을 마구잡이로 매수하며 이때 주식 고수들은 수익을 챙겨 주식장에서 나오는 현상을 보이고 있습니다.

실제로 부동산 시장에 있어서 고수들은 다주택자라고 볼 수 있습니다. 다주택자가 서울 아파트를 사는 비중을 살펴보면 2019년에는 10.9%였습니다. 즉 서울아파트 매수자 10명 중 한 명이 다주택자였던 것이죠. 그러나 이 비율은 올해 1월 5%대로 줄어들었습니다. 이제는 다주택자들이 매수에 나서지 않는다는 의미입니다. 또한 진짜 투자자라고 볼 수 있는 법인의 서울 아파트 매수 비율도 줄었습니다. 2019년 전체 매수자 중 8.5%가 법인이었다면 지금은 이 비율이 0.4%입니다. 즉 지금 법인으로 집을 사는 사람은 거의 없다는 뜻입니다.

지금까지 정부에서는 투기 세력 억제를 목표로 정책을 내세워왔습니다. 그렇다면 지금 정부 정책은 효과를 발휘하고 있는 걸까요? 지금까지 금리가 인하되고 유동성이 확대되는 시장에서 정부의 정책은 그리 세지 않았습니다. 그러나 본격적으로 이 정책이 세진 것은 올해부터입니다. 그러나 많은 전문가들이나 시장 참가자들은 정부의 강력한 정책에도 불구하고 집값을 못 잡았다고 말하고 있지만 사실 이위원의 의견에 따르면 지금까지 정부는 강력한 정책을 펼치지 않았다고 하네요. 그러나 올해부터는 보유세, 양도세가 올라가는 등의 정책으로 인해 집값 억제의 효과가 나타날 것으로 보입니다.

다만 서울 시장 선거 이후 재개발 재건축이 허용되며 강남, 목동, 상계동 등 주요 재건축 시장 움직임이 심상치 않습니다. 물론 일부에서는 재개발 재건축이 허용되면 단기적으로는 아파트값이 상승할 수 있지만 장기적으로는 공급이 확대되는 것이기에 집값 안정에 기여하는 것이라고 주장하고 있는데요. 그러나 이위원은 재개발 재건축으로 인해 풀리는 공급량은 그리 크지 않고, 일례로 일반분양 물량은 얼마 되지 않는다고 주장하고 있습니다. 이에 재개발 재건축을 하지 말자는 이야기가 아니라 이는 조심해서 접근해야 할 필요성이 있다고 하네요. 이 문제는 점진적으로 접근을 해야 할 문제이고, 투표나 정권에 따라 손바닥 뒤집듯이 하면 가격 변동성만 키울 수 있기 때문입니다.

또한 부동산 정책을 펼 때는 복지와 시장을 반드시 구분하는 것이 좋다는 의견입니다. 예를 들어 청년주택, 1인 주택 등을 공급하는 것은 복지입니다. 이를 만들어서 시장이 안정되지는 않는다는 것이죠. 그러나 정책입안자들은 이를 헷갈리고 있다고 하는데요. 복지 정책은 복지 정책대로 하고 시장을 안정화시키려는 정책은 따로 해야 한다는 주장입니다.

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